Как работает и зарабатывает деньги WeWork

WeWork был признан наиболее ценным стартапом мира в 2019 году.

Их экспоненциальный рост также вызвал много вопросов: какая бизнес-модель у WeWork? Как работает WeWork и зарабатывает деньги? Почему стартап, связанный с недвижимостью, оценивается как технологическая компания?

Давайте выясним это.

Что такое WeWork?

WeWork - это компания по недвижимости, которая предлагает помещения для совместной работы в аренду (коворкинг). Их метод работы является наиболее распространенной бизнес-моделей из всех в сфере недвижимости.

Они арендуют имущество у владельцев, трансформируют его, чтобы создать ощущение единого сообщества, и сдают его в субаренду на день или месяц стартапам, фрилансерам, компаниям и корпорациям, нуждающимся в рабочем пространстве.

Компания WeWork была основана в 2010 году Адамом Нейманом (соучредителем, и уже бывшим генеральным директором), Мигелем МакКелви (соучредителем) и Ребеккой Нейман (соучредителем) в Нью-Йорке. В настоящее время WeWork присутствует почти в 800 местах в более чем 34 странах мира и имеет более 15 000 сотрудников.

Менее чем за десятилетие они выросли и стали самой известной и крупнейшей компанией в мире, которая дает людям возможность совместно работать, имея общую площадь их помещений более 4.5 млн квадратных километров по состоянию на 2019 год, по всему миру.

Как работает WeWork?

• WeWork находит большие, расположенные в центре здания в молодых, густонаселенных районах и подписывает долгосрочные (5, 10 или даже 15 лет) договоры аренды с владельцами.
• Компания обновляет все внутри, добавляя функции, такие как кафе, офисы и общественные пространства, чтобы соответствовать своему рабочему духу.
• Затем она сдает эти помещения в субаренду тем, кто нуждается в рабочем пространстве, по значительно более высоким ценам, на ежедневной или ежемесячной основе.

WeWork предпочитает аренду по сравнению с обычной покупкой недвижимости, потому что аренда требует меньших первоначальных затрат, что позволяет быстрее расширяться с очень небольшим привлеченным капиталом.

Несмотря на то, что они уже начали и покупать несколько зданий, купив одно на Манхэттене для использования в качестве своего штаба, в основном вся их недвижимость исключительно арендная. Чтобы это исправить, они начали выделять средства на покупку недвижимости. По большей части, они придерживаются долгосрочной аренды и тратят много авансового капитала на обустройство помещения по своему усмотрению, а затем сдают в субаренду помещение с наценкой.

Это подводит нас к вопросу:

А что же мешает владельцу здания самому создавать общие офисы и помещения для совместной работы?

Да как бы ничего.

Многие владельцы действительно сами создают рабочие места для совместной работы и напрямую сдают их в аренду. Но это не так просто по нескольким причинам.

Почему владельцы недвижимости сдают помещения в аренду WeWork?

Вместо того, чтобы создавать, поддерживать и надеяться, что их предприятие взлетит самостоятельно, сдавая в аренду WeWork, они могут получать постоянные, с более низкими затратами выплаты, а также повышать ценность своих зданий.

Для WeWork каждый договор аренды принадлежит другой дочерней компании, поэтому даже если они сталкиваются с убытками в одном месте, они могут перебалансировать расходы из других мест, и компания в целом остается несколько защищенной. Но, в основном, они могут легко оплачивать аренду так или иначе, что делает их более надежными.

И, в отличие от владельца недвижимости, WeWork может установить низкие цены, чтобы привлечь гораздо больше клиентов, чем владелец, даже если бы они владели первоклассной недвижимостью.

Но как WeWork может продать услугу дешевле, чем она стоит на самом деле?

Инвесторы, спонсоры и текущая оценка

В начале 2019 года WeWork получил инвестиции в размере 2 миллиардов долларов от SoftBank, который уже вложил 4,4 миллиарда долларов в предыдущем раунде финансирования. Так что да, Softbank, в некотором смысле, оплачивает часть расходов WeWork в обмен на долгосрочные выгоды.

Наряду с инвестициями SoftBank, компания также привлекла инвестиции от Goldman Sachs и JP Morgan. Это привело к тому, что их общее финансирование превысило 11 миллиардов долларов, к концу прошлого года их оценили примерно в 20 миллиардов долларов (данная оценка получена в результате регулирующих документов для публичного размещения акций; по сравнению с их предыдущей оценкой в 47 миллиардов долларов в конце 2018 года).

Это 20 миллиардов долларов в виде арендных обязательств, которые они будут нести за последующие 5-10 лет.

Вот как они платят за свои контракты.

Как WeWork зарабатывает деньги?

WeWork зарабатывает деньги, сдавая арендуемые помещения через различные виды членства.

WeWork Членство

WeWork предлагает различные типы членства, охватывающие практически все отрасли, будь то предприниматели, начинающие компании, фрилансеры и даже крупные компании.

В настоящее время компания предлагает следующие варианты членства:

Рабочие места

Это самое дешевое предложение, которое начинается от 190 долларов в месяц и может достигать 700 долларов. Рабочие места управляются WeWork, а такие удобства, как уборка, техническое обслуживание, информационные технологии и коммунальные услуги, обслуживаются персоналом WeWork.

WeWork предлагает разные планы рабочих мест, от одного стола, до целого кабинета.

Частные офисы

Частные офисы - это то место, где модель WeWork набирает обороты и предоставляет место корпоративным клиентам, таким как Microsoft, Facebook, Adidas и Salesforce. Стандартные частные офисы предназначены для небольших групп, удаленных работников и небольших компаний. Цены варьируются от 410 долларов в месяц на одного человека до 1200 долларов в зависимости от конфигурации.

Для корпоративных клиентов WeWork обладает перечисленными выше стандартными функциями личного кабинета, а также имеет возможность разработать и создать полностью настраиваемый офис, позволяя им управлять операциями так же, как и в типичных местоположениях WeWork.

WeWork предлагает несколько планов для частных офисов:

• Стандартные Личные Кабинеты
• Офисные люксы
• Штаб-квартира WeWork
• Настраиваемые на заказ помещения

Доступ по требованию

Помимо зарабатывания денег на аренде, WeWork также предоставляет за дополнительную плату дополнительные услуги, такие как партнерские отношения с местными предприятиями и прокат автомобилей.

Глобальный доступ: позволяет компаниям покупать членство для своих сотрудников для доступа к помещениям WeWork по всему миру.

Wework-членство: участники получают льготы на бронирование в любом из предложенных рабочих мест или на площадках для проведения мероприятий.

Пространство событий: предоставляет помещение для всех видов событий.

Но как эта компания достигла оценки в 20 миллиардов долларов, просто делая субаренду другим? Как они привлекли так много финансирования только по этой модели?

Причина, по которой WeWork смогла сделать это и добиться большего успеха, заключается в том, что WeWork овладел искусством рассказывать истории.

Почему WeWork работает?

Не забывая о корпорациях и предприятиях, WeWork понимал толпу миллениалов. Компания нажилась на внезапном росте культуры стартапов и фрилансеров еще в 2010 году.

Вот что они собираются предлагают для этой группы людей:

Бренд: Бренд, сообщество WeWork, как его называют пользователи, где вы можете встретиться и пообщаться с единомышленниками. Этот аспект делает их более привлекательными, чем их конкуренты, и им удалось дифференцировать себя от типичных поставщиков офисных помещений во что-то большее.

Гибкость: будь то небольшая компания, группа людей, цифровые кочевники, фрилансеры, стартаперы или крупная транснациональная корпорация, у них есть что-то для каждого.

Данные: они также получают полезные данные о том, где люди работают, когда они наиболее продуктивны и т. д., которые они могут использовать для перепроектирования и оптимизации зданий и помещений. Эти данные могут помочь им решить, например, сколько конференц-залов построить в зависимости от того, сколькими компаниями или предпринимателями они будут использоваться. Ведь это стоит тысячи долларов в месяц, потому что, если они построят дополнительные комнаты для переговорок, которые потом будут пустовать, они будут тратить пространство, которое могло бы быть для кого-то рабочим столом.

В последнее время они также начали диверсифицировать свою деятельность в других областях, которые хорошо дополняют их «общественный» дух.

Диверсификация и IPO - WeWork

В начале 2019 года WeWork произвела ребрендинг компании став The We Company в рамках своей цели - выйти за рамки простого предоставления рабочих мест для совместной работы и участвовать в других проектах. Это также помогло им снизить риск потери своих денежных резервов в случае экономического спада.

Помимо существующего предприятия WeWork, вновь созданная компания включает в себя три других предприятия жилой недвижимости:

WeLive: Это жилая площадь, где арендаторы имеют свои небольшие апартаменты, разделяя и все остальные зоны, такие как кухня и гостиная.

WeGrow: экспериментальная концепция начальной школы, в которой участники WeWork вместе с другими людьми могут отправлять своих детей в школу в том же здании, что и их офисы.

Rise by We: Это их новая концепция фитнеса и велнеса, где они предлагают роскошные спортивные залы для своей публики.

WeWork также приобрела 18 других компаний в ходе ряда приобретений после привлечения 4,4 млрд долларов от Softbank в 2017 году. Их приобретения были основаны на содействии развитию вышеупомянутых предприятий в сфере недвижимости.

14 августа 2019 года WeWork также подала документы на первичное публичное размещение акций (IPO) с целью продажи акций своей компании под тикером «We». 

Однако компания пока так и не вышла на публичный рынок. Осенью прошлого года вспыхнул огромный скандал, после раскрытия внутренних документов компании, где все выглядело не так гладко, как сообщалось инвесторам. Соучредитель и генеральный директор Адам Нейман лишился своего поста, после того, как стало известно о его огромных тратах со счетов компании, в том числе и на себя. Плюс ко всему, компания несла крупные финансовые потери.

Аналитики, потенциальные инвесторы и СМИ часто указывали на убытки компании в прошлом году на 1,6 миллиарда долларов. Они росли так же быстро, как и выручка, что говорит о том, что компания не получает преимуществ от масштаба, на которые стартапы рассчитывают, чтобы стать прибыльными.

Главный инвестор компании, японский банк SoftBank, становится владельцем около 80% акций WeWork, после того, как он вложил дополнительно 3 млрд долларов в этот бизнес.

• Узнать больше о бизнес-моделях других мировых компаний